県民共済住宅ｘ市街化調整区域のローン仮審査について

ローン通すのが大変だった

前の記事で市街化調整区域の土地契約をしたと記載しましたが、ローンを通すのに苦労したので備忘録がてら記事にします。

何が大変だった？

自分で言うのもなんですが、融資金額に対しての収入はほぼ問題なかったと思います。
ただしいくつかの条件が合致したケースだったため、一般的な融資より条件が厳しくなってしまいました。

オートローン

2019年に購入したマイカーのローン（オートローン）が半分ほど残っていたため、毎月の返済比率のところで引っかかることが多かったです。
オートローン返済額は月約2.5万・ボーナス付きはプラス10万の支払いで全体の半分ほど払い終わったところでした。（残金：120万ほど）

そのためほとんどの銀行では、仮審査時にオートローンの完済条件がつきました。（詳細後述）

市街化調整区域

ローンを組むにあたって土地を担保にするケースがほとんどだと思いますが、市街化調整区域の土地は一定の条件に合致しない人は購入できないため土地評価額が著しく低くなります。（その反面購入額が安く抑えられる）

そのため担保額が低くどうしてもローン審査の基準に通らない、といった事が出てきてしまいます。

さらに今回のケースでは、土地購入にあたって売主〜不動産屋〜購入者の間で俗にいう「中間省略(登記)」が条件となっており、それを嫌がる銀行が多かったです。

筆者も正確に理解しているわけではないのですが、この中間省略を悪用して不正に融資を受けるケースがあるらしく、銀行側もかなり警戒しているようでした。

今回のケースが中間省略となる理由として、不動産屋からは以下のようなニュアンスで説明を受けています。

不動産屋は農家ではないため土地の地目が「農地：田」の土地だけを購入することが出来ません。
売主・不動産屋・買主が協力して開発許可・農地転用申請を行うことで、土地を買主が購入することができます。

おそらく不動産屋が住宅を建てて建売にする場合は不動産屋で開発や農転の申請が出来ますが、そうでない場合中間省略するほかないのかもしれません。

色々調べると「新・中間省略登記」などといった説明が出てくるので、興味ある方はそちらをご覧ください。

県民共済住宅

県民が悪者のように見えてしまいますが、正確には支払いの特殊さです。
他のHMや工務店にもこういったケースがあるらしいですが、建物の支払いが一括でない場合が今回に当てはまります。

県民では３回に分けて支払う必要があり、その分融資の回数が増えます。
分割払いに対応していない機関でローンを組む場合は俗にいう「つなぎ融資」が必要になり、手数料やつなぎ融資期間中の金利の支払いで通常より多くコストが嵩みます。

つなぎ融資を使ってもトータルコストが安ければ使ってもよいかもしれませんが、色々と面倒な部分もあるので今回つなぎ融資は最後の手段として検討しました。

検討内容

今回ローン検討した内容を表に起こしてみました。

機関名	事前問い合わせ	事前審査	事前審査結果	コメント
◯井住友銀行	電話で実施	未実施	–	事前問い合わせで調整区域は通らなそうだったので諦めた
み◯ほ銀行	電話で実施	未実施	–	事前問い合わせで調整区域は通らなそうだったので諦めた
三菱U◯J銀行	Webで実施	実施	通過 （希望金額届かず）	おそらく調整区域なので土地担保評価額が低かった
川◯信用金庫	仲介業者が通してくれた	実施	通過 （オートローン返済条件なし！）	不動産担当者が直接銀行に出向いて調整してくれた
埼玉り◯な銀行	大宮ローンプラザで相談実施	実施	通らず	落ちた理由は土地取引フローの問題っぽい （他号地の人もみんな落ちてた）
Ｊ◯（農協）	電話で実施	実施	通過 （オートローン返済条件）	土地の件も併せて大丈夫そうとのことで通したが、保証料が一般的な額の約倍ほどだったので見送った 金利が低い上にローンは１本で出来そうだったので、とても残念だった
武◯野銀行	未実施	実施	通過 （オートローン返済条件）	Webから申し込んでその後は担当者と電話でやりとりして事前審査、土地の件は不動産屋に直接連絡してもらった
ａ◯じぶん銀行	未実施	実施	通過 （オートローン返済条件）	つなぎ融資が必須なため見送った、こまめな連絡がくる印象だったが細かいところを突っ込むと何もわかっていないオペレータだった あとおそらく調整を進める上で結局ダメになる予感がした

おそらく建売住宅であればどこもすんなり通って選びたい放題だったかもしれないですが、今回の案件は「調整区域ｘ県民共済住宅」という面倒臭い案件120%の顧客だったのでだいぶ厳しい戦いとなりました。

大手は軒並みNG、こうなると地方銀行かネット銀行になりますが県民とネット銀行は相性が悪いというのをよく見ます。

恐らく土地と建物でローンが別立てとなり、さらに土地は３回に分けて支払いが必要になるためだと認識しています。（違ったらすみません。。。）
ローンが別立てになることでそれぞれに手数料がかかって、建物では３回分割払いのためつなぎ融資に無駄なコストがかかる。というストーリーでしょうか。

こうなると金利が安くても手数料で数十万規模でコストが嵩んで、かつ手間も増える。となるとあまりネット銀行系を使うメリットがなくなります。
その前にネット銀行系は顧客に担当者が付くという感じでないので、情報伝達もし辛そうです（勝手なイメージ）
（給与受け取りはネット銀行が最強なんですけどね、、、SBI最強です）

その反面地方銀行は地域密着型である程度融通を利かせてくれるのに加えて、県民と提携していたり取り扱い経験があったりして金利が少し高くてもトータルで選ぶメリットは十分にある印象でした。

選んだ銀行は？

記事公開時点で土地の本審査中で確定情報でないので、確定次第新たな記事にしようと思います。